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房价低迷,会买房的人机会来了,房价下跌也能赚到钱

来源:原创 编辑: 时间:2019-01-31 10:23

2018年下半年,国内楼市似乎进入了下半场,很多2017年高位接盘的投资者,如今只盼着工作不丢,月供不断。他们此刻大概才能体会到“房住不炒”的决心。问题是,房住不炒并非禁止投资房地产,居者有其屋,根本上说还是要盖房子才能实现;投资房地产和炒作房地产,实际上是完全不同的两个概念。我们可以通过两个案例对比,看看他们的区别,以及投资者应该如何应对。

案例一:

某投资者有价值50万元的房产一套,没有负债。两年后,该房产增值到100 万。该看到房产市场有利可图,卖掉房产,接着用得到的100万,以首付50万的方式购买了两套价值150万的房产作为投资,贷款金额200万。此时,该投资者的负债率为66%;3年后,150万的房子增值到250万,随即卖出套现300万;由于房产市场的快速发展,李先生认为炒房比做生意还要赚钱,因此各首付20%,即60万投资了5套,每套价值300万的房产,贷款总额1200万,资产规模达1500万。然而,该投资者此时负债率为80%,资金链十分紧张。如果此时房价下跌20%,即便把房产全部套现,前5年所积累的财富也所剩无几。

案例二:

最新的Airbnb官方数据显示:黄金海岸短租房东在过去一年中获取了丰厚的收益,共计5300万澳币。这就意味着每周有100多万澳币进入了这些业主的口袋;平均而言,每个业主在Airbnb中一年获得6000澳币。

相比昆士兰首府布里斯班的Airbnb房东的总收益,黄金海岸5300万澳币这个数字要比其高出1000万澳币。此外,旅游胜地凯恩斯Cairns和汤斯维尔Townsville两大地区的Airbnb房东年度总收益分别为1970万澳币和550万澳币。

两种投资模式一对比就发现优劣,前者虽然获得了较大的资产规模,但随之而来的是负债也在增加;表面上财富规模很大,实际上可应用的现金却很少。这种投资者一旦遭遇收入变动,比如中产失业、突遇重病等,他的现金流就会出现危机,财富大厦也就摇摇欲坠了。

相反,第二种模式的投资者,资产规模可能并不大,但他们买的房子,可以带来持续、稳定的收入。房子在他们手中,不再是负债,而是“提款机”。

对于这两种模式的优劣,罗伯特·清崎在《富爸爸,穷爸爸》中就有过结论:不要成为金钱的奴隶,而是要成为金钱的主人。多套房产的拥有者不一定就拥有了资产,它们很可能是负债!而它们的区别就在于:资产变成可以随时变现正向的现金流;而负债,则在不停地吸走你的现金流,致使拥有这些“负资产”的人不得不终日奔波。看似拥有了大量房产,实际上带来的是还不清的房贷;而所谓的收益,不过是寄托在未来房价上涨。

反观国内楼市,超过95%的房产投资者都没有进行现金流投资。他们只关注房价、股价、金价银价的涨跌。这种简单期望仅仅在上涨周期赚钱的盈利模式其实是种赌博;一旦受到国际市场、国内政策的影响,房价发生转向,那么只关注规模的投资者就会发现自己的财务状况变得窘迫。去年燕郊房价腰斩,诸多投资者面临断供的风险,难道还不够引发警醒吗?

房产投资者终极实现的目标,并非拥有多少套房产,而是通过房产带来持续的正向现金流,最终实现财富自由——也就是“不必为钱而工作”:用财产性收入保证不工作的时候也有净现金流入。有的投资者可能拥有不少物业,但每个月下来收入的租金还不够覆盖银行的按揭供款,虽然有了很多房子,但还要拼命打工、加班来供养这些房子;经济形势好的时候还好,一旦经济转型,裁员降薪,那么对这样的投资者的现金流就会造成毁灭性的打击。

因此,投资者在选择房产时,必须考虑在坐等房产增值的同时,需要配置高租金回报的房产或者房地产信托类产品做对冲。这样就能给投资者带来稳定的、正向的现金流,让投资者的钱活起来。

古人云“流水不腐”,流动的东西就有活力,因此,成熟的房地产投资者不会只盯着房产规模,也不斤斤计较房价的涨跌,而是让钱动起来,在拥有资产规模的同时还拥有现金流收益。循环往复,直到财富规模或者现金流达到了其最初设定的退出机制的目标。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。