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城东仙林7大板块人气房价地图曝光!

来源:原创 编辑: 时间:2019-07-04 09:13

杜鑫 过去买房靠什么?靠算风水、靠熟人推荐、靠与置业顾问的心理战、靠自己闭着眼在南京地图上随手一指……

今天,安家城东决定紧随时代潮流,写一篇大数据时代的买房指南。

(图片来源:百度地图)

首先介绍一下今天的主角——城市热力图,城市热力图是实时地反应人群聚集情况的大数据可视化产品。它以用户在使用定位功能时的地理位置数据为基础,通过一定的空间计算……

停一停!停一停!说人话!

简单地说,热力图是地区人气的一种体现,热力图中使用不同的颜色表示人流的密度,颜色越深代表人员越密集,通常使用红色代表最高密度蓝色紫色代表最低密度

从南京市热力图不难看出,作为老城区的城中板块一片红火简直灼伤人眼,毕竟这一板块发展时间长,各种配套设施完善,教育资源充足。但城市的发展不可能只紧紧围绕一个核心地区,下一个“宇宙中心”会出现在哪里呢?

也许是城北、也许是城南……也许,是紫东?

今天,我们重点关注城东板块的热力图,选取了其中较有辨识度的地区进行人气排行,同时统计不同人气区周边楼盘及二手房价格走势,试图带您站在与以往不同的视角,重新审视这片熟悉又陌生的土地。

【1】 2号线 马群站

(图片来源:百度地图)

首先揭晓人气王:马群

马群,进入南京主城东部的必经之路,作为南京东部重要的交通枢纽,其地区意义不必赘述。我们发现,这里的房价与人气基本成正比

(图片来源:

马群附近新楼盘中还有房源的有复地御钟山、中垠紫金观邸,及稍远一些的银城君颐东方。

复地御钟山预计后期推三期房源,具体信息未定。目前已无房源在售

复地御钟山是非常成熟的居住区,开车可直接上中山门大街到市区,出南门距离2号线马群路站300米,未来即将开通的宁句城际终点站马群站也在此,生活配套也很齐全,步行走环陵路可上紫金山健身,出南门即招商花园城购物广场,但这个楼盘很久没有新房源推出来了,此前16年时均价也有38000元/㎡,在城东地区也算遥遥领先,本月网站上二手房挂牌均价则飙升到42918元/㎡

银城君颐东方,仅剩一套房源在售,3号楼101室,精装交付,户型建筑面积170平方米,均价4.9万元/平方米。位于一楼的带院子。项目后期无房源加推,卖完即收官。本月网站上二手房挂牌均价46159元/㎡。顺便一提,我们纵观城东,排除商业性房源,银城君颐东方的房价名列城东第一

中垠紫金观邸,住宅4、7号楼仅剩222套房源,加推时间预计待定,户型建筑面积为90㎡、109㎡、122㎡,4、7号楼户型分布为东边户109㎡、西边户122㎡,中间户90㎡,前期销许均价约26500元/㎡

【2】 4号线 徐庄·苏宁总部

(图片来源:百度地图)

这一地区能成为城东板块最热地区之一也不难预料,如4号线的徐庄·苏宁总部站靠近南京徐庄高新技术产业园,产业园区聚集了很多企业在此办公,带来了大量的上班族,人气很高也很正常。但这里的人口大多流动性强,实际人气可能比其他红色区域低。

(图片来源:)

但目前该区域基本没有新住宅楼盘。图中所示的苏宁嘉悦主力在售公寓,且也已收官,目前有少量底商在售。不过该区域周边二手房较多,主要小区有仙鹤茗苑、仙居雅苑、保利紫晶山、奥克斯钟山府等,除安置房以外,网站上二手房本月挂牌均价基本3万/㎡起,有图有真相——

(图片来源:)

【3】 南京农副产品物流中心百货市场

(图片来源:百度地图)

这处“热门地段”让人有些始料未及,但仔细想来也具有一定合理性,大概这就是文学创作中时常提起的“意料之外,情理之中”吧。众彩物流,南京最大的贸易、物流集散地,也是全国经营规模最大的农副产品交易平台之一,每天人人往往的商人、进货员、搬运工为这里带来了大量流动人员。

(图片来源:)

这一地区属于麒麟,附近在售的楼盘有中粮鸿云和时代天樾。

中粮鸿云在售的实际是现房沿街商铺前期住宅已售罄。时代天樾一期的4#、6#、7#房源少量在售,整体均价26000元/㎡左右,户型建筑面积约94㎡、115㎡、122㎡,精装交付,交付时间2020年底。将于近期加推5#楼,户型建筑面积为80-122㎡。 

(图片来源:)

【4】 南邮(仙林校区)&南京工业职业技术学院(仙林校区)

让人意外,南京邮电大学(仙林校区)和它的邻居:南京工业职业技术学院(仙林校区)、南京信息职业技术学院,热度居然也很高,排名靠前。

(图片来源:百度地图)

也许是因为理工科学生们对软件、对科技的依赖性更大所以提供了更多的位置信息?

这一地区的新楼盘主要有……想什么呢,这一地区当然没有什么新楼盘。

主要二手房信息如下,可以看出挂牌均价普遍是3万元/㎡起步

(图片来源:)

这样推算起来,学生们个个年纪轻轻就已经坐拥一套大约60万元的房产(宿舍)了……但也只能拥有4年……

【5】 2号线 学则路&仙林中心站

(图片来源:百度地图)

准确来说,这一地区的人流量主要集中在各个大学内,学校提供宿舍,人流量稳定,但对于购房者似乎不太具有参考价值。但我们可以换个思路,如果想要投资商铺,大学生接受教育程度高,而且大多追求生活品质,与大学生群体打交道,做他们的生意还是值得考虑的。

我们将地图放大——

(图片来源:百度地图)

大学生爱去哪里放飞自我显而易见了。但今天主要是介绍住宅,商铺就不多提,有兴趣的朋友可以自行搜索信息,我只能帮你到这啦。

除此之外,让人比较意外的是,大学城中最靠近新楼盘的南京大学仙林校区,反而热力最弱,也许南大学子们保护隐私的意识都很强,出门时比起网络叫车更偏好环保单车,导致热力地图绘制时采集不到位置数据?

(图片来源:)

新城璞樾和山别墅,现已售罄。高科荣境目前仅剩10号楼尚未加推,加推时间预计在二季度末后,共计88套房源,面积约为124㎡、137㎡、142㎡,前期新房均价为29800元/㎡,网站上二手房本月挂牌均价38148元/㎡最高倒挂近1万/平,非常抢手。

高科紫微堂,预计二季度末加推,平墅136套,户型建筑面积段为153-220㎡,精装交付。合院剩余13套,户型建筑面积为550-640㎡,毛坯交付。合院在售22#、32#房源,销许单价为43747-46734元/㎡,户型建筑面积为550-640㎡,毛坯交付。

这样一路看下来,不知道你有没有发现什么奇怪的现象呢?没错,人气与房价并不一定是成正比的,例如接下来要说到的……

【6】 麒麟门

(图片来源:百度地图)

(图片来源:)

东方红郡天赋广场,目前在售20号楼公寓,户型建筑面积37、46、65、72平方米,4.8米挑高设计,均价约19000元/㎡,毛坯交付。麒麟山庄公园境,麒麟山庄公园境三期房源加推时间待定,目前并无房源在售。价格约在13000元/㎡星叶枫庭,目前在售2、4、5号楼房源,主力户型建筑面积86㎡、89㎡、96㎡、101㎡、117㎡,两梯四户,层高25层,整体均价约为28000元/㎡,精装交付,交付时间预计2020年底。

麒麟门虽然人气不低,但是无论是新楼盘还是二手房,整体房价并不算高。

(图片来源:)

说到麒麟门,就不得不提起另一地区,在那之前,我们或许需要明确一件事:

麒麟门和麒麟科技创新园,并不是紧挨着的……

(图片来源:百度地图)

如果考虑购买麒麟的房产,比起麒麟门,当然还是麒麟科创园更有看头,但是,麒麟科创园的热力很……低……很……低……很……低……

【7】 麒麟科技创新园

(图片来源:百度地图)

仿佛低到了尘埃里。

如果把城东地区比作一座小学,马群就是班长,人缘好(人气旺),成绩优秀(房价高),麒麟科创园大概是那个坐在教室末尾垃圾桶旁边的小孩,大家都想不起来班级里有这么一号人(人气弱),好在最近老师慢慢注意到他,在放学后会给他补补课什么的。

可能有的人要说,热力值这么低人气这么弱,还看它干什么?

让我们回想一下当年看着那些在河西、在江北买房的人,是不是也抱着这种理所当然的想法,觉得这些人房子迟早烂在手里,结果呢?

我们今天用热力图来分析楼盘,如果是有心的朋友,可以自己保存现在南京的热力图,等过上几年查看更新时,也许那时南京人气区已经与今日大大不同。

麒麟科创园虽然还在建设中,但周边配套设施已经引进开工,有轨电车一号线与地铁二号线马群站无缝对接,地铁8号线、12号线、10号线二期都在规划中。中科院南京分院也落户科创园了,以后园区内基本以高素质人才为主,园区学校的生源质量也会水涨船高,生源质量一好,学校也就不会差

(图片来源:)

与低人气相对应的,却是并不低的房价。这一地区的房价,在城东地区完全排得上名次

熙悦,预计近期加推B地块7号楼,户型建筑面积约89㎡、99㎡、117㎡,共计120套,仅剩少量房源在售。新房均价28900元/㎡蓝光黑钻公馆在售二期1、2、5、6号楼房源。户型建筑面积为101、110、129、132㎡,毛坯交付,销许均价25980元/㎡。

新保弘天宸,新保弘天宸已公开售楼处,首开时间待定,预计将在下半年,首开户型为89㎡、110㎡、128㎡,前期首开信息为8、9号楼,约158套房源,价格将参考周边均价

此外,这一地区的二手房价普遍在2W~2.5W/㎡,比起其他南京热门地区的三四万均价,这个价格是否将进一步上升呢?

(图片来源:)

【8】 青龙地铁小镇

(图片来源:百度地图)

这一地区也是热力与房价成反比,二手房与新盘的价格差距不大,二手房房源主要来自恒大龙珺与中南山锦花城。这里有直逼3W/㎡的挂牌房价,热力值却低到不用100米比例尺做单位就看不清的程度。

(图片来源:)

新楼盘不多,主要有悦峯、招商正荣东望府、珑悦和深业青珑上府。

悦峯,作为纯新盘的悦峯目前价格待定,由于是现房销售,所以拿房会更快一些。根据前期信息,悦峯的项目成交楼面价为20069元/㎡,考虑到悦峯既没有顶楼跃层,也没有一楼底跃的缘故,楼盘定价可能会略高于身为“邻居”的东望府和珑悦,但预计在限价3万以内

招商正荣东望府根据工程进度,接下来东望府将加推9、10#,共计144套房源,户型建筑面积为94、117㎡,分别72套,18层高,两梯四户设计,均价27000元/㎡

珑悦目前暂无房源在售,后期预计将于6月底加推2、4、6#,面积为107、129平米,共216套房源。均价27000元/㎡正荣负责物业及装修。

深业青珑上府深业青珑上府目前已动工,预计将在今年底或明年初上市。项目需现房销售,预计竣工时间2020年底。这一地块的楼面价为16667元/㎡。

(城东地区房价排行在热力图上的展示)

(热力图来源:百度地图,后期制作:黄治华)

文章末尾,我们制作了更加直观的一份地图,希望能对您有所帮助。同时,我还想说,热力图分布固然是购房时的一大参考,但也不能过分迷信,数据的采集同样来源于人,披上“科学”的外衣也并不代表数据能够做到完全客观公正。

现在买房靠什么?靠算风水、靠熟人推荐、靠与置业顾问的心理战、靠自己闭着眼在南京地图上随手一指……

指完之后睁开眼,阅读今天的推送,结合大数据的热力图,思考自身需求,看看自己随手一指的地方有没有心仪的房产。

本文仅代表作者观点,不代表安家城东的立场。

另外,如果您手上有关于城东、仙林、句容的任何爆料,都可以给我们留言,也可以扫描下方二维码,加安家城东主编微信(微信号:ajcd365),拉你进买房群。